Nhiều khách hàng "khóc ròng" vì tin chủ đầu tư

Gom góp tiền để mua nhà ở nhưng giấy tờ nhà bị cầm cố trong ngân hàng hoặc căn nhà đã bị bán lại cho người khác trong khi chính quyền không thể can thiệp.

Trên địa bàn huyện Hóc Môn, Tp.HCM đang xảy ra tình trạng nhiều chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở của pháp luật để xây nhiều căn nhà chỉ bằng một giấy phép, không làm thủ tục hoàn công, sau đó bán cho người mua bằng giấy tay để thu lợi. Ðiều đáng nói là rất nhiều "đầu nậu" sau khi bán nhà bằng giấy tay cho người mua, lại tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng khu nhà đất cho người khác. Thậm chí có "đầu nậu" mang giấy tờ nhà đã bán thế chấp ngân hàng để vay tiền.

 

Khu nhà của bà Loan, ông Ðược đã bán nhưng toàn bộ giấy tờ nhà đất đang bị ông Ðược "cắm" trong ngân hàng

Hứa một đằng, làm một nẻo

Trong cơn mưa chiều tầm tã, chúng tôi tìm đến khu nhà hơn 4 căn nằm trong hẻm thuộc ấp 3, xã Ðông Thạnh, huyện Hóc Môn do ông Huỳnh Công Ðược và bà Huỳnh Thanh Loan tách thửa xây cất và bán cho các hộ dân. Chị L.T.A, một trong những người mua nhà, buồn bã nói: "Em nhìn đi, căn nhà nhỏ chỉ 20 m2, lên 1 gác giả, bán với giá 260 triệu đồng. Ðây không phải là số tiền nhỏ với người có thu nhập thấp như chúng tôi. Sắp tới không biết sẽ ra sao nếu vợ chồng ông Ðược không chuộc được giấy tờ nhà từ ngân hàng!".

Theo chị A., lúc bán nhà, ông Ðược trưng đầy đủ giấy tờ khu đất, cả giấy phép xây dựng và hứa sẽ ra công chứng, tách thửa chuyển quyền sở hữu cho từng người mua nên ai cũng yên tâm, thậm chí mừng thầm vì mua được căn nhà vừa túi tiền. Thế nhưng, chờ mãi không thấy chủ đất thực hiện lời hứa, các hộ dân đến hỏi thì ông Ðược viện đủ lý do, khất hẹn. Khi người mua khiếu nại đến UBND xã Ðông Thạnh thì mới biết toàn bộ giấy tờ nhà đất của các hộ dân đang nằm trong ngân hàng. "Chúng tôi mua nhà giấy tay bởi nó vừa túi tiền của người thu nhập thấp. Giờ đây, chúng tôi như cá nằm trong rọ, chỉ trông chờ vào lương tâm của người bán" - chị A. nói.

Cùng cảnh ngộ, 4 hộ dân sống cạnh bên như ngồi trên lửa. Ai cũng ngại tiếp xúc với chúng tôi vì sợ... mích lòng chủ đất. "Còn nước còn tát, chúng tôi rất mong chính quyền có cách can thiệp" - một người mua nhà ở đây hy vọng.

Dở khóc dở cười hơn là hoàn cảnh các hộ dân mua nhà của ông Vũ Văn Hải (ấp 6, xã Ðông Thạnh). Cuối năm 2010, ông Hải xin một giấy phép nhưng xây tới 4 căn nhà để bán, với lời hứa "bán xong căn cuối cùng sẽ giao giấy tờ nhà đất cho các hộ dân". Thế nhưng, ông Hải không thực hiện lời hứa, khi người mua hỏi thì ông cứ ậm ờ. Quá lo lắng, các hộ dân gồm ông T.V.G, ông N.H.P, bà D.T.G và bà Ð.T.X.M viết đơn khiếu nại gửi UBND xã đề nghị can thiệp. Tại buổi hòa giải, ông Hải thừa nhận đã mang giấy tờ nhà cầm cố bên ngoài và cho rằng lúc bán nhà là bán giấy tay, giờ các hộ đòi giấy tờ chính thì phải đưa thêm tiền. Nói vậy nhưng thực tế lại khác bởi ông Hải đã bán tiếp khu nhà đất này cho người khác, có hợp đồng công chứng hẳn hoi, thời điểm mua bán là tháng 10/2011.

Người mua chịu thiệt

Ông Nguyễn Văn Hây, Chủ tịch UBND xã Ðông Thạnh, cho biết đã có nhiều đơn thư khiếu nại gửi đến UBND xã nhờ can thiệp nhưng thực tế xã không thể giải quyết bởi việc mua bán nhà đất bằng giấy tay giữa chủ đầu tư và người mua là sai quy định.

"Ðể tránh những thiệt hại không đáng có, trước khi mua đất, người dân nên đến UBND xã để được hướng dẫn thủ tục cũng như xem quy hoạch cụ thể khu đất. Những người không có khả năng mua nhà diện tích lớn thì có thể 2 - 3 người mua chung một khu đất và đồng sở hữu, vừa an tâm vừa hợp pháp"- ông Hây nói.

Theo ông Lê Tuấn Tài, Phó Chủ tịch UBND huyện Hóc Môn, người mua không nên tin lời mật ngọt của chủ đầu tư, việc mua bán giấy tay là sai quy định, nếu phát hiện và đủ chứng cứ, cả người mua và chủ đầu tư đều bị xử phạt hành chính. Trong trường hợp này, hầu hết người mua đều chịu thiệt.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Tp.HCM, cho rằng không nên mua những căn nhà như trên bởi sau khi bán hết nhà, đất, những chủ đất, chủ công trình đứng tên trên giấy phép xây dựng sẽ bỏ đi nơi khác nên khi xảy ra sự cố thì những người mua chịu thiệt. Ngoài ra, người mua khó có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bởi chủ đầu tư chưa hoàn công. Chưa kể, nhiều chủ đầu tư cố ý xây dựng sai nội dung giấy phép nên theo quy định thì căn nhà đó sẽ không được cơ quan có thẩm quyền xác nhận hoàn công.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, người mua có thể khởi kiện ra TAND có thẩm quyền, yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán giấy tay vô hiệu để buộc chủ đầu tư bồi hoàn. Việc này được quy định tại điều 137 Bộ Luật Dân sự 2005.

Tin tức, dự án BĐS nổi bật tuần từ 2/9 đến 7/9

Bất động sản trượt giá, M&A tiếp tục sôi động; Hiệu ứng Lê Hoàng Châu khiến nhiều chuyên gia, nhà báo nhầm lẫn; Những phát ngôn "hâm nóng" thị trường bất động sản... là một số tin tức đáng chú ý của thị trường BĐS trong tuần đầu tháng 9/2013.

>>   Tin tức, dự án BĐS nổi bật tuần từ 19/8 đến 24/8 /Tin tức, dự án BĐS nổi bật tuần từ 12/8 đến 17/8

Tin tức nổi bật

- Bất động sản trượt giá, M&A tiếp tục sôi động: Không chỉ rục rịch mua bán, thời gian gần đây nhiều chủ đầu tư liên tiếp công bố chuyển nhượng dự án. Các chuyên gia dự báo, xu hướng này sẽ tiếp tục sôi động trong thời gian tới vì khi bất động sản trượt giá là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư chuyên “săn” dự án.

Sau những thương vụ đình đám của các đại gia bất động sản như Vingroup chuyển nhượng Vincom Center A Tp.HCM, Hoàng Anh Gia Lai tuyên bố bán bớt các dự án bất động sản để tập trung vào các dự án chủ lực,… gần đây thị trường bất động sản lại “dậy sóng” khi nhiều doanh nghiệp muốn chuyển nhượng lại dự án.

Ảnh minh họa

- Mắc bệnh hoành tráng, Đất Xanh tiềm ẩn nhiều rủi ro: So với các doanh nghiệp bất động sản khác, Công ty CP DV & XD Địa ốc Đất Xanh (Đất Xanh) có một số vốn khá khiêm tốn nhưng lại có đến hàng chục công ty con và công ty liên doanh liên kết. Không chỉ có vậy, mới đây Đất Xanh còn công bố đầu tư vào dự án Sunview Town với tổng đầu tư lên đến gần 1.400 tỷ đồng. Hiện tượng này ví von Đất Xanh nhà nghèo lại đông con, thích hoành tráng, tiêu hoang dẫn đến những rủi ro khó lường.

- Hiệu ứng Lê Hoàng Châu khiến nhiều chuyên gia, nhà báo nhầm lẫn: Đề xuất đánh thuế tiền gửi tiết kiệm của Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM hồi tháng 3/2013 đã gây ra một cơn sốt trong dư luận. Mới đây, một lần nữa chủ đề liên quan đến thuế tiền gửi tiết kiệm trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp cũng gây ra một cơn sốt tương tự.

Tuy nhiên, khác với lần trước, đã có một sự nhầm lẫn đáng tiếc của không ít chuyên gia, nhà báo và cả những tờ báo lớn. Có lẽ đây là hiệu ứng để lại từ phát ngôn của ông Lê Hoàng Châu trước đó.

- Tháo gỡ bất cập chính sách người nước ngoài mua nhà hỗ trợ BĐS: Quy định về quyền sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có ý nghĩa rất quan trọng, là một bước đột phá trong chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư nước ngoài và tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài về sinh sống, làm ăn, đầu tư, kinh doanh trong nước, gắn kết họ với quê hương đất nước.

Tuy nhiên, quy định về điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của các đối tượng này còn hạn chế, trình tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng còn nhiều khó khăn nên dẫn đến thực tế là hiện nay, số lượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam rất ít.

- Những phát ngôn “hâm nóng” thị trường BĐS: Trước những biến động trên thị trường bất động sản thời gian qua, nhiều chuyên gia trong nước cũng như nước ngoài đã có nhiều nhận định trái chiều. Những đánh giá, phân tích của các nhà chuyên môn đã phản ánh được phần nào cốt lỗi của những tồn tại và bất cập hiện nay của nhà đất Việt Nam

Dự án BĐS nổi bật

- Khởi công dự án nhà xã hội tại Quảng Ninh: Sáng 06/09, Công ty CP Gốm màu Hoàng Hà (thuộc Tập đoàn Hoàng Hà) đã khởi công dự án khu nhà ở an sinh xã hội và nhà ở công nhân tại cụm công nghiệp Kim Sen, xã Kim Sơn huyện Đông Triều.

Dự án được xây dựng trên tổng diện tích trên 91.000 m2, trong đó, diện tích đất ở chiếm hơn 40.000 m2 với 371 căn hộ liền kề và 122 căn hộ chung cư, mỗi căn hộ có diện tích từ 36 - 68m2, giá bán căn hộ dự kiến khoảng 8 triệu đồng/m2.

Ảnh minh họa

- Mở bán 44 căn nhà liền kề Xuân Phương Viglacera: Công ty Đất Xanh Miền Bắc cùng Viglacera Land vừa mở bán 44 căn liền kề thuộc khu đô thị Xuân Phương Viglacera với giá từ 3,5 tỷ đồng/căn (xây thô, hoàn thiện mặt ngoài, đã có VAT).

Các căn nhà liền kề chào bán có diện tích từ 74,3 – 115m2, hiện một số căn nhà đã được xây dựng và hoàn thiện, khách hàng có thể nhận bàn giao nhà từ cuối năm 2013 đến quý II-2014.

- Bàn giao EHome 3 Tây Sài Gòn: Công ty CPĐT Nam Long đã tiến hành bàn giao giai đoạn 1 dự án EHome 3 Tây Sài Gòn gồm 331 căn hộ, sớm 1 tháng so với dự kiến. Cũng trong dịp này, Nam Long đã tiến hành khởi công giai đoạn 2 gồm 752 căn hộ.

- Chào bán căn hộ Discovery Complex: Công ty CP Đầu tư Thương mại Dịch vụ Cầu Giấy và Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 đã ký kết hợp đồng phân phối độc quyền dự án Discovery Complex tại khu nhà mẫu dự án, 302 Cầu Giấy, Hà Nội.

Được xây dựng trên tổng diện tích hơn 10.000 m2, tổ hợp TTTM - căn hộ cao cấp - văn phòng cho thuê Discovery Complex gồm 3 tòa tháp. Trong đó, 2 tòa tháp đôi là trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê, 1 tòa tháp căn hộ cao 54 tầng gồm 500 căn hộ cao cấp có diện tích từ 87 - 185,5m2 được chào bán với giá từ 27 triệu đồng/m2.

- Mở bán Mui Ne Cactus: Hôm nay (7/9), Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh Tây Nam và Công ty CP Đầu tư Phát triển LEO sẽ chính thức mở bán dự án Mui Ne Cactus thuộc phường Phú Hài, Tp.Phan Thiết, Bình Thuận.

Được xây dựng trên khu đất có diện tích 2,5ha tại mặt tiền đường Nguyễn Thông, Mui Ne Cactus bao gồm 33 căn biệt thự hướng biển (mỗi nền biệt thự có diện tích từ 400 – 700m2) và khu khách sạn tiêu chuẩn 5 sao.

Chủ tịch QH Nguyễn Sinh Hùng: Việc sửa Luật Đất đai “không thể kéo dài mãi”!

Bên cạnh dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cũng sẽ là nội dung chính được bàn thảo tại hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách sẽ diễn ra trong hai ngày 25 và 26/9/2013.

Nhấn mạnh rằng kỳ họp thứ 6 là lần thứ ba Quốc hội xem xét dự án Luật Đất đai, trong khi các dự án khác thường chỉ kéo dài hai kỳ họp, Chủ tịch yêu cầu hội nghị chuyên trách “phải thông” được những nội dung quan trọng.

Theo kế hoạch về hội nghị này, 180 vị tham dự sẽ gồm cả các chuyên gia, nhà khoa học trong các lĩnh vực liên quan, đại diện lãnh đạo Văn phòng Trung ương Đảng, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Văn phòng Chính phủ, Thường trực Ủyban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam...

Đây được coi là bước đệm quan trọng để có thể thông qua dự án luật, mà nói như Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng là “rất không bình thường”, tại kỳ họp thứ sáu của Quốc hội dự kiến sẽ bắt đầu từ 21/10 tới đây.

Chiều 12/9 vừa qua, khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục cho ý kiến để hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội đã yêu cầu chỉ chọn 5 - 7 nội dung quan trọng để “cùng nhau xem xét lần nữa cho chắc chắn, tạo đồng thuận cao” tại hội nghị đại biểu chuyên trách.

Nhấn mạnh rằng kỳ họp thứ 6 là lần thứ ba Quốc hội xem xét dự án luật này, trong khi các dự án khác thường chỉ kéo dài hai kỳ họp, Chủ tịch yêu cầu hội nghị chuyên trách “phải thông” được những nội dung quan trọng. "Như vậy là được khoảng 130 người rồi, thêm Thường vụ mình ngồi đấy nữa", ông nói.

Đây cũng không phải lần đầu tiên Chủ tịch Nguyễn Sinh Hùng không giấu được lo lắng với số phận của dự án luật vốn rất long đong này.

Bởi, ở kỳ họp Quối hội thứ 5 diễn ra giữa năm nay, chỉ trước giờ biểu quyết khoảng hai ngày, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã phải gửi phiếu xin ý kiến các vị đại biểu về phương án lùi thời điểm nhấn nút đến kỳ họp sau và nhận được sự đồng thuận của đa số.

Nhiều nội dung quan trọng khác cũng đã được xin ý kiến các vị đại biểu ngay từ lúc đó. Và, kết quả được thể hiện tại dự thảo báo cáo tiếp thu giải trình do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Giàu trình bày cho thấy sự tán thành cao với quy định tại dự thảo luật.

Đáng chú ý là, một số nội dung được sự quan tâm đặc biệt của cả cử tri và đại biểu Quốc hội, đáp án cũng khá rõ ràng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Giàu cho biết, 370 đại biểu đồng ý với quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", 18 vị không đồng ý.

Báo cáo giải trình tiếp thu dự án luật mới nhất của Chính phủ được trình bày trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu, có ý kiến đề nghị nên nghiên cứu thêm về đa sở hữu đất đai; xem xét quy định đất ở, đất vườn ao thuộc sở hữu tư nhân; Quốc hội nên cho lấy phiếu biểu quyết hoặc trưng cầu dân ý về vấn đề đa sở hữu để thể hiện ý chí của toàn dân.

Theo cơ quan soạn thảo, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã được quy định tại Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992. Đất đai là thành quả do công sức khai phá, bồi bổ của các thế hệ người Việt Nam và là thành quả cách mạng to lớn của nhân dân ta. Quá trình lấy ý kiến, đa số ý kiến nhân dân khẳng định và đồng tình với chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Việc tiếp tục quy định sở hữu toàn dân đối với đất đai là phù hợp với bản chất chế độ xã hội ta. Do đó, cơ quan soạn thảo đề nghị giữ quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Với quy định thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế, xã hội, kết quả xin ý kiến cho thấy có 265 đại biểu đồng ý, 109 đại biểu không đồng ý.

Đề nghị Quốc hội cho giữ quy định thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế, xã hội như trong dự thảo luật, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp đã dự kiến quỹ đất sử dụng cho các mục đích, trong đó có quỹ đất dành cho các dự án phát triển kinh tế, xã hội. Các dự án phát triển kinh tế, xã hội thuộc lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải do Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm thực hiện.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang cho biết, tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo luật đã tách các trường hợp sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội mà không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất thành điều mới và giao cho Chính phủ quy định cụ thể.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội vẫn đề nghị phải quy định cụ thể hơn để tránh tùy tiện, như cấp nào thì được quyết định thu hồi đến mức nào và tránh trùng với thu hồi vì lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.

Bên cạnh hai vấn đề lớn nói trên, các nội dung liên quan đến thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất... tại dự thảo luật cũng nhận được tỷ lệ tán thành khá cao.

Dù vậy, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng vẫn dặn cả cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra tiếp thu thêm ý kiến đóng góp, rà lại thật đầy đủ để tới đây trình Quốc hội “có đầu có đũa” chứ không phải là giải trình tiếp thu bình thường, để Quốc hội đọc và suy nghĩ thêm.

Bởi theo sự nhấn mạnh của Chủ tịch thì đây là "dự án luật rất quan trọng, là tư liệu sản xuất, sinh sống, làm mồ làm mả khi qua đời nhưng đất đai lại không sinh ra, mà chỉ từ thế hệ này đến hệ khác nối nhau, nên nó điều chỉnh các mối quan hệ mang tính chính trị, nếu chúng ta giải quyết tốt thì ổn cho xã hội. Lâu nay khiếu tố tham nhũng tiêu cực cũng từ cái đất đai này, nó liên quan thiết thực đến đời sống của dân và sự ổn định chính trị kinh tế xã hội của đất nước".

Vì thế, theo Chủ tịch, kỳ họp Quốc hội tới phải “quyết tâm thông qua chứ không thể kéo dài mãi!”.

Anh: Giá trị đất nông nghiệp sẽ tiếp tục tăng trong 5 năm tới

Theo nguồn số liệu mới đây từ Bộ Nông nghiệp Anh, tốc độ phát triển giá trị đất nông nghiệp tăng liên tục và trong quý II vừa qua giá trị tăng 2.1%.

Từ báo cáo của Chesterton Humberts, ảnh hưởng nghiêm trọng về thời tiết cùng quy định cho vay nghiêm ngặt hơn đã khiến cho người nông dân phải xem xét lại chiến lược của mình.

Cuộc khảo sát mới được tiến hành gần đây của Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn thấy: Giá trị đất nông nghiệp tăng đang khích lệ người nông dân nghĩ lại phương thức hoạt động kinh doanh, một số còn có ý định sẽ bán hết đất nông nghiệp.
 

Theo dự tính, giá đất sẽ tiếp tục tăng và giá trị đất nông nghiệp sẽ tăng thêm 5%/ năm trong vòng 5 năm tới. Chỉ số đất nông nghiệp của Chesterton Humberts đạt mức tăng trưởng trung bình/ mẫu là 2.1% trong quý II, đạt giá trị 10.523 bảng Anh vào cuối tháng 6.

Tuy nhiên,sản lượng nông nghiệp giảm do lượng mua trung bình cao hơn và tổng thu nhập từ nông nghiệp (TIFF) giảm 14%.

Nguồn thu thì giảm còn chi phí lại tăng cao, ngành nông nghiệp tiếp tục dành sự tin tưởng cao từ sự hỗ trợ của ngân hàng. Tuy nhiên, cuộc khảo sát mới đây nhất của Chesterton Humbert đã nêu rõ vấn đề rằng nhiều người vay đang xem xét chất lượng các sổ vay nợ, đặc biệt là xem xét dịch vụ vay nợ sẽ có ảnh hưởng lớn tới nhiều nông trại. Theo số liệu được đã được điều chỉnh từ Ngân hàng Anh cho hay thị trường cho vay lãi có xu hướng giảm ngay từ đầu năm.

Ông David Hebditch- chủ tịch Chesterton Humberts cho hay: “Hiện nay người nông dân phải chịu thêm áp lực khi một số ngân hàng đang tìm hiểu khả năng trả nợ của người dân. Điều này có thể khiến nhiều nông dân bán hết đất trong khi giá trị đất vẫn còn cao và tại thêm cơ hội cho các nhà đầu tư đang tiếp cận thị trường không thành công.”
 

Điều chỉnh giảm nghĩa vụ thu tiền sử dụng đất

Trên địa bàn Tp.HCM, hàng ngàn hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) của người dân hiện vẫn tồn đọng tại Cục Thuế Tp.HCM do phải nộp TSDĐ theo giá trị trường cho phần vượt hạn mức đất ở nên không thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích hay hợp thức hóa để được cấp giấy chứng nhận…

Để giải quyết những vướng mắc trên, Bộ Tài chính đã hoàn chỉnh dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung NĐ 120/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu TSDĐ và dự kiến sẽ trình Chính phủ trong tháng 10/2013.

Đóng TSDĐ theo 2 mốc thời gian

Bộ Tài chính cho rằng, cách tính TSDĐ theo quy định tại NĐ 120/2010 của Chính phủ là phù hợp với chính sách chung về đất đai và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập quốc tế. Tuy nhiên, một số quy định về thu TSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân chưa thực sự thống nhất giữa những trường hợp sử dụng đất qua từng thời điểm thay đổi chính sách đất đai nên cần phải có một số điều chỉnh. Trong khi Luật Đất đai chưa được sửa đổi, Bộ Tài chính trình Chính phủ sửa đổi NĐ 120/2010 nhằm khắc phục những tồn tại này.

Thực tế cho thấy, tại 2 TP lớn như Hà Nội, Tp.HCM, giá đất thị trường cao gấp nhiều lần giá đất do UBND TP quy định khiến mức thu TSDĐ đối với diện tích đất ngoài hạn mức giao đất ở rất cao. Cụ thể tại Tp.HCM, có khoảng 4.500 trường hợp không nộp tiền sử dụng đất do bất cập này mặc dù UBND Tp.HCM cũng đã ban hành Quyết định 27/2013 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để tính TSDĐ (hệ số K) đối với phần đất vượt hạn mức. Tuy nhiên, hệ số K được quy định tại QĐ 27 của UBND TP từ 1 - 1,5 lần bảng giá đất hàng năm cũng chỉ tháo gỡ một phần. Một số quận, huyện vùng ven thường có diện tích chuyển mục đích sử dụng đất quá lớn nên TSDĐ vượt hạn mức được tính theo hệ số K này rất cao, có nhiều trường hợp lên đến cả tỷ đồng. Chính vì thế, thời gian qua tại Tp.HCM, hàng trăm trường hợp người dân xin rút lại hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất vì không đủ điều kiện để đóng TSDĐ. Bộ Tài chính cũng nhìn nhận rằng, chính những bất cập trên dẫn đến tình trạng một số hộ gia đình, cá nhân không đủ khả năng tài chính để nộp TSDĐ, nhất là trong giai đoạn kinh tế khó khăn như hiện nay, kéo theo việc cấp GCN không đúng tiến độ đề ra.

Vướng cách tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức, nhiều khu đất tại quận Tân Bình chưa được cấp giấy chứng nhận

Theo dự thảo tờ trình Chính phủ, Bộ Tài chính đã đề xuất sửa đổi bổ sung giá đất tính để thu TSDĐ khi cấp GCN, chuyển mục đích sử dụng đất theo 2 mốc thời gian. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ từ ngày 1/1/2005 đến trước ngày 1/3/2011 (ngày NĐ 120 có hiệu lực) sẽ nộp TSDĐ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp nộp hồ sơ từ sau ngày 1/3/2011 thì giá đất thu TSDĐ được tính theo bảng giá đất đối với diện tích đất trong hạn mức. Còn đối với diện tích đất vượt ngoài hạn mức sử dụng, giá đất để tính thu TSDĐ sẽ được xác định bằng giá đất theo bảng giá đất nhân với hệ số K.

Vẫn giữ hạn mức sử dụng đất

Theo Bộ Tài chính, hệ số K do các tỉnh ban hành và dao động từ 1,1 - 1,5 lần so với giá đất tại bảng giá đất. Một số TP lớn trước đây có quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao tới 3 - 4 lần bảng giá để thu TSDĐ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức nay đã điều chỉnh giảm xuống còn dưới 2 lần bảng giá. Chính vì thế, những đề xuất trên sẽ tháo gỡ được những vướng mắc trong việc tính TSDĐ hiện nay để có thể đẩy nhanh tiến độ cấp GCN cho người dân. Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng đã đề xuất sửa đổi bổ sung giá đất tính thu TSDĐ theo hướng ưu đãi thu theo giá thấp đối với diện tích đất trong hạn mức; đối với trường hợp tách hộ cũng được áp dụng giá đất tại bảng giá đất do UBND TP, tỉnh ban hành để thu nghĩa vụ tài chính.

Trong quá trình góp ý cho dự thảo, Bộ TN-MT đề xuất thu TSDĐ khi cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng thống nhất theo bảng giá đất, áp dụng chung cho cả diện tích trong và ngoài hạn mức giao đất ở. Tuy nhiên, vì lo ngại mất cân đối thu chi ngân sách nhà nước (vì thu TSDĐ theo bảng giá đất nhưng khi thu hồi đất phải đền bù theo giá thị trường), dễ dẫn đến khiếu kiện của những người đã nộp TSDĐ vượt hạn mức theo giá cao trước ngày 1/3/2011 nên Bộ Tài chính không đồng tình. Theo Bộ Tài chính, Nhà nước chỉ ưu đãi TSDĐ trong hạn mức giao đất ở theo bảng giá đất trên tinh thần hỗ trợ người dân có đất xây dựng nhà ở, diện tích đất vượt hạn mức phải chịu nghĩa vụ cao hơn; lập luận này nhằm đảm bảo sự công bằng cho những người đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính vượt hạn mức trước đây khi xin cấp GCN.

Mặt bằng giá mới căn hộ

Mặt bằn

Trong khi tại phía Nam, 2 đại gia BĐS Novaland và Phát Đạt cùng tuyên bố đại hạ giá sản phẩm của mình tới 50%, tại phía Bắc dù không có mức giảm giá khủng này, nhưng thị trường căn hộ liên tục xác lập những mức giá mới theo chiều hướng đi xuống.

Đủ chiêu giảm giá

Nguồn cung căn hộ cao cấp quá lớn và sự chuyển mình yếu ớt của phân khúc này trong suốt thời gian qua đã khiến nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp trên địa bàn TP Hà Nội - nơi được xem là kiên trì nhất trong việc giữ giá bán - phải suy nghĩ lại.

Ngoài đợt giảm giá mạnh vào đầu năm 2013, các dự án trung và cao cấp đang bắt đầu đợt hạ giá bán mới, đồng thời tăng thêm khuyến mại để có thể kéo khách hàng đến với mình.

Thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc cao cấp, sẽ phải giảm giá đến mức mà người dân chấp nhận được, có thể mua được. Đó là quy luật tất yếu của thị trường, mà sau giai đoạn chạy theo, BĐS bị chi phối bởi giá “ảo”, nhiều nhà đầu tư đã quên mất. GS. Đặng Hùng Võ

Điển hình có thể kể đến dự án chung cư cao cấp Hapulico Complex (Thanh Xuân) đã giảm từ 33-35 triệu đồng/m2 (mức giá giao dịch năm 2011) xuống còn 28-29 triệu đồng/m2 hiện nay đối với các căn hộ có diện tích nhỏ. Một chung cư cao cấp khác cũng ở khu vực này là Golden Land có mức giá rao bán 21 triệu đồng/m2, thay vì 34-35 triệu đồng/m2 như trước. Tương tự, tổ hợp chung cư Sông Đà (Hà Đông), mức giá cũng đã giảm từ 22-24 triệu đồng/m2 xuống còn 17 triệu đồng/m2 đối với căn diện tích lớn, căn diện tích nhỏ dao động 19-21 triệu đồng/m2.

Không chỉ nhà đầu tư thứ cấp, nhiều chủ đầu tư cũng bắt đầu linh hoạt hơn khi đưa ra các phương thức bán hàng mới lạ cũng như các chương trình khuyến mại, giảm giá.

Dự án Watermark (Tây Hồ) vừa tung ra chương trình "Cam kết cho thuê - Lợi tức đầu tư lên đến 14%/năm" với thể lệ khá hy hữu. Theo đó, khi khách hàng mua căn hộ, chủ đầu tư sẽ ký cam kết tiền thuê lên đến hơn 80 triệu đồng/tháng trong năm đầu tiên sau khi nhận bàn giao, dù căn hộ đó có cho thuê được hay không. Dự án Hyundai Hillstate tại Hà Đông cũng vừa tiến hành giảm giá khoảng 20% so với đợt mở bán trước, đồng thời khách hàng mua căn hộ có thể nhận bàn giao nhà ngay nếu đóng 30% giá trị, còn lại 70% trả 1 lần sau 1 năm không tính lãi suất.

Giai đoạn “sale off”?

Còn nhớ cách đây không lâu, khi Hoàng Anh Gia Lai quyết định giảm giá “sốc” 1 dự án của mình là Hoàng Anh Thanh Bình (quận 7, Tp.HCM) với mức giá chào bán 18-22 triệu đồng/m2, thấp hơn 10-15 triệu đồng/m2 so với một số dự án cùng khu vực, nhiều người đã cho rằng chủ đầu tư này dại dột.

Tuy nhiên, thực tế thị trường hiện nay đã cho thấy không chỉ tại Tp.HCM mà ở Hà Nội, những mức giá “trên trời” đã không còn được chấp nhận và cách sinh tồn duy nhất là nhà đầu tư phải chấp nhận bán cắt lỗ nhằm thu hồi vốn. Báo cáo của Công ty BĐS CBRE Việt Nam cho thấy từ quý II-2012, giá trung bình mỗi m2 căn hộ tại Hà Nội dao động quanh ngưỡng 27-28 triệu đồng.

Nhưng tính đến hết quý II-2013, mức giá này chỉ xấp xỉ 20 triệu đồng/m2. Ngoài ra, phân khúc cao cấp đã qua thời hoàng kim khi căn hộ có giá 1-2 tỷ đồng được giao dịch nhiều nhất (chiếm hơn 40% các giao dịch căn hộ tại Hà Nội).

Còn theo công bố của Sở Xây dựng Hà Nội về chỉ số giá giao dịch BĐS, căn hộ chung cư quý II-2013, cho thấy giá căn hộ chung cư đang giảm mạnh. Giá chung cư cao cấp giảm từ 17% (quận Thanh Xuân) đến 28% (quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm). Trong khi đó, chung cư trung cấp có mức giảm sâu hơn, với mức giảm thấp nhất 17% (quận Cầu Giấy) và cao nhất tại Hà Ðông tới 33%.

Tổ hợp chung cư Sông Đà

Theo ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, trong bối cảnh hiện nay doanh nghiệp BĐS phải xem vấn đề "tồn tại hay không tồn tại" chứ không thể chăm bẵm vào "lợi nhuận bao nhiêu".

Nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng làn sóng giảm giá căn hộ sẽ chưa dừng lại, bởi bên cạnh việc phải cạnh tranh quyết liệt với nhau, các căn hộ trung cấp và cao cấp còn phải đối phó với nguồn cung ngày càng lớn đến từ các dự án bình dân, nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội.

Nếu nguồn cung của phân khúc này tăng lên, thậm chí được lấp đầy, nguy cơ dành cho các nhà đầu tư thứ cấp lẫn chủ đầu tư các dự án trung-cao cấp là rất lớn, bởi chênh lệch cung cầu đã trở nên quá rõ. Thậm chí nếu kiến nghị sở hữu chung cư có thời hạn được thông qua, các căn hộ này sẽ còn ế ẩm hơn nữa khi giới đầu cơ không còn dám mạnh tay “ôm” một phần ba, thậm chí một nửa dự án.

Chính vì vậy, rất có thể trong vòng 2 năm tới, thị trường BĐS Hà Nội sẽ bước vào một thời kỳ “sale off” cực kỳ lớn của các thương hiệu căn hộ đình đám trên thị trường mà nếu khôn ngoan, khách hàng có nhu cầu mua nhà thực có thể sẽ chọn được cho mình một sản phẩm “hàng hiệu” với mức giá bình dân.g giá mới căn hộ